根据国家统计局的数字，今年上半年房地产投资同比增长32%，而6月份单月增长率仅28%。与此同时，各地土地流标现象频现。而根据研究院的报告，7月中国100个主要城市住宅价格较6月上升0.21%，涨幅创过去11个月以来最低。市场对于房价的讨论也由“涨幅趋缓”转为“由涨入跌”，房价
拐点是否即将出现？根源于货币现象的高房价问题，在诸多严厉的调控政策之下，是否能够平稳着陆？房价泡沫的退去究竟会否危及银行业？为探讨上述问题，本报本期采访了交通银行首席经济学家连平、全国工商联房地产商会会长聂梅生、广东金融学院副院长陆磊，是为21世纪北京圆桌第306期。
房价现拐点？
房地产是否有新的投资进入，不能光看现在的投资额，而要看新的土地成交情况。
《21世纪》：根据国家统计局的数字，今年上半年房地产投资同比增长32%，在限购令的背景下，房地产投资仍然强劲的主要原因是什么？房地产企业当前整体资金状况如何？
连平：今年以来，房地产投资增长较快有几方面原因：一是很多开发商布局到了二、三线城市，拉动了整个房地产投资的增长；二是一些开发商和投资者认为房价调不下来；三是已开工项目对后续投资的惯性推动；四是保障房投资增幅较大。今年计划建设1000万套保障性住房，投资1.3万亿，在整个固定资产投资中占20%左右。
上半年保障房开发贷同比增长约55%，贷款高速增长推动了投资增长。由于保障房大面积开工，房地产投资今年将保持一个较高的增速。下半年尽管保障房开工率会进一步提高，投资也会有较高增长，但房地产投资会遇到资金瓶颈，市场供求关系也会发生明显变化。考虑到房价下跌等可能性，下半年投资增速将有可能回落。
聂梅生：今年上半年房地产投资同比增长30%多，但从7月份开始，这一数字已开始下降。上半年的增长并不意味着其它资金仍在流入房地产，而是接续性投资，因为这些土地都是去年或前年买下的，并已取得土地证，做了抵押贷款，现在是箭在弦上，已开盘项目投资必须继续做下去，否则变成死盘就没办法卖了，整个资金链也会彻底断掉。从这个角度来看，今年下半年楼盘的供应量不会减少。
房地产是否有新的投资进入，不能光看现在的投资额，而要看新的土地成交情况。现在各地土地流拍很多，新购土地部分在萎缩，地价增幅也在下降，现在不买地，将来就开不了盘。另一方面，开发商从银行获得贷款非常困难，特别是中小开发商，尤其是单盘的开发商，它们有的虽能通过信托来融资，也只能救急，而不能解决整个房地产的饥渴，而且信托融资利率较高，财务成本占比约15%以上。综上来看，未来整个房地产投资的走向是下降的。
《21世纪》：住建部近期表示年底前不会取消限购令，国务院也表态可能对二、三线城市实行限购。您如何判断未来房地产投资的发展趋势？
陆磊：现在看来，房地产调控没有达到预期效果，公众对于房价和房地产业前景的预期并未发生逆转。2007年9月开始的上一轮调控，效果是显著的，人们预期到房价下跌，甚至出现开发商降价引起老业主不满的事例；但本轮调控以来，房价并无明显回落。
从房地产投资来看，今年上半年投资增幅依然偏高，房地产仍是中国的支柱性行业，房地产投资拉动了整个投资的增长，进而实现了经济增长。但经济增长对于房地产投资的依赖，这种结构畸形不但没有缓解，反而更加严重，所以，调控还将持续。前期的调控使得投资转战二三线城市，限购令向二三线城市延伸，是对投机投资性需求的新一轮“围剿”。
连平：目前一线城市房价总体呈“滞涨”状态，但二三线城市还在继续上涨，有的城市涨幅较大，投机苗头出现，泡沫增速较快，削弱本轮调控效果，这是限购令扩大的背景之一。
目前一大批大中型房地产企业已从一线城市转战二三线城市。它们在一线城市赚取了可观利润，一线城市限购之后销售低迷，而二三线城市房价偏低，需求较为旺盛，它们在二三线城市取得较好业绩、资金回笼后，在一线城市的楼盘就不必降价促销。
若限购令扩大到二三线城市，尤其那些涨幅过大、投机需求和泡沫上升较快的城市，那么它们的资金回笼就会有一定困难，促使一线城市房价一定程度的回落。这表明了政府调控房地产市场的决心，有助于巩固并扩大本轮楼市调控已取得的成果。
聂梅生：二三线城市是否实行限购尚无定论。可以肯定，一线城市的限购效果是明显的，若二三线城市房价上涨势头得不到控制，出台限购令就是必要的。但7月份数据显示，二三线城市的房价并没有出现急剧上涨的势头，资金也没有大量流向二三线城市，根据研究院发布的数据(《2011年7月中国房地产系统百城价格指数》)，7月中国100个主要城市住宅价格较6月上升0.21%，涨幅创过去11个月以来最低。在这个前提下还有必要限购吗？限购不是目的，关键要看二三线城市房地产投资和房价是否大幅上升，若二者都是平稳的，就没有限购的必要。
根据7月份的月度数据，房价环比增幅继续下降或出现负增长是可预见到的，到最后，年初和年尾相比，如果不涨不跌是最理想的，也是可能性较大的。环比涨跌幅小于0.5%代表一个信号，也是大家的目标值。当然，如果控制不住，大幅下跌也不无可能，2008年就是如此，当时是由于金融风暴，使整个经济陷入了恐慌。当前美国的状况也不好，倘若国债问题处理不好，出现类似于华尔街那样的恐慌，隐患也是存在的。
但按照客观规律，若没有特殊情况，经济不会出现突然大幅下滑。在房价涨幅收窄甚至局部地区出现回调的情况下，我看不到调控政策继续加压的必要性。因此，当前的外因和内因我们都需注意，尤其是内因，要审慎，调控要适度灵活，不能一味加压，也不能轻易放松，要更多地观察市场反应。
货币驱动下的房价
我始终坚持认为，房价下跌并不以银行货币政策收紧为充分必要条件。
《21世纪》：近期的央行会议提出，要继续实施好稳健的货币政策，保持必要的政策力度，运用利率等手段调控。那么，未来房地产企业是否面临资金链断裂的风险？
陆磊：房企的资金链状况取决于下半年的宏观政策走向。实体经济层面7月份PMI指数只略高于50，已临近分界线，若6、7月通胀率从高点往下走的话，可以预见，紧缩型政策会进入一个平台期，不会更紧。对于房地产这样的资金密集性行业而言，这意味着它们有了一个喘息之机。但若美国继续提高债务上限之后，实施第三轮量化宽松政策，那么输入型通胀将死灰复燃。为控制通胀，政府将实行更严厉的货币政策，那么资金链断裂的风险将威胁诸多房企的生存。
连平：下半年稳健的货币政策基调不会改变，没有由偏紧转为放松的可能性，至多是紧缩力度有所放缓。从下半年到明年初，房地产资金来源总体会持续偏紧——信贷会很紧，非信贷资金来源增速则较高。
和去年同期相比，今年上半年房地产开发信贷投入明显收紧：从新增房地产开发贷款来看，去年上半年4500亿，今年上半年只有约2000亿；从新增购房贷款来看，去年上半年9000多亿，今年5800亿，也明显减少。从外资来看，和去年同期相比，今年上半年流入房地产的外资同比增长了75%，但总量才400多亿。自筹资金方面也有较快增长，同比增长30%以上。由于银行信贷较紧，房企得想办法从各个渠道筹集资金，其它资金来源也增长了17.8%，其中定金和预收款1万亿，增长了27%。当信贷来源明显偏紧时，非信贷资金增速明显提高。今年以来，理财、信托产品和委托贷款等领域都有资金流入房地产。
通常下半年开发贷和住房贷款都比上半年有所减少。在资金偏紧的情况下，有些房企会通过降价销售来回笼资金。中小型房企可能会出现资金链断裂的状况。资金困难的中小房企将会被兼并收购，虽然痛苦，但有利于整个房地产市场结构的优化，更好地由成长性行业迈向成熟行业。
根据国家统计局的数字，今年上半年房地产投资同比增长32%，而6月份单月增长率仅28%。与此同时，各地土地流标现象频现。而根据研究院的报告，7月中国100个主要城市住宅价格较6月上升0.21%，涨幅创过去11个月以来最低。市场对于房价的讨论也由“涨幅趋缓”转为“由涨入跌”，房价
拐点是否即将出现？根源于货币现象的高房价问题，在诸多严厉的调控政策之下，是否能够平稳着陆？房价泡沫的退去究竟会否危及银行业？为探讨上述问题，本报本期采访了交通银行首席经济学家连平、全国工商联房地产商会会长聂梅生、广东金融学院副院长陆磊，是为21世纪北京圆桌第306期。
房价现拐点？
房地产是否有新的投资进入，不能光看现在的投资额，而要看新的土地成交情况。
《21世纪》：根据国家统计局的数字，今年上半年房地产投资同比增长32%，在限购令的背景下，房地产投资仍然强劲的主要原因是什么？房地产企业当前整体资金状况如何？
连平：今年以来，房地产投资增长较快有几方面原因：一是很多开发商布局到了二、三线城市，拉动了整个房地产投资的增长；二是一些开发商和投资者认为房价调不下来；三是已开工项目对后续投资的惯性推动；四是保障房投资增幅较大。今年计划建设1000万套保障性住房，投资1.3万亿，在整个固定资产投资中占20%左右。
上半年保障房开发贷同比增长约55%，贷款高速增长推动了投资增长。由于保障房大面积开工，房地产投资今年将保持一个较高的增速。下半年尽管保障房开工率会进一步提高，投资也会有较高增长，但房地产投资会遇到资金瓶颈，市场供求关系也会发生明显变化。考虑到房价下跌等可能性，下半年投资增速将有可能回落。
聂梅生：今年上半年房地产投资同比增长30%多，但从7月份开始，这一数字已开始下降。上半年的增长并不意味着其它资金仍在流入房地产，而是接续性投资，因为这些土地都是去年或前年买下的，并已取得土地证，做了抵押贷款，现在是箭在弦上，已开盘项目投资必须继续做下去，否则变成死盘就没办法卖了，整个资金链也会彻底断掉。从这个角度来看，今年下半年楼盘的供应量不会减少。
房地产是否有新的投资进入，不能光看现在的投资额，而要看新的土地成交情况。现在各地土地流拍很多，新购土地部分在萎缩，地价增幅也在下降，现在不买地，将来就开不了盘。另一方面，开发商从银行获得贷款非常困难，特别是中小开发商，尤其是单盘的开发商，它们有的虽能通过信托来融资，也只能救急，而不能解决整个房地产的饥渴，而且信托融资利率较高，财务成本占比约15%以上。综上来看，未来整个房地产投资的走向是下降的。
《21世纪》：住建部近期表示年底前不会取消限购令，国务院也表态可能对二、三线城市实行限购。您如何判断未来房地产投资的发展趋势？
陆磊：现在看来，房地产调控没有达到预期效果，公众对于房价和房地产业前景的预期并未发生逆转。2007年9月开始的上一轮调控，效果是显著的，人们预期到房价下跌，甚至出现开发商降价引起老业主不满的事例；但本轮调控以来，房价并无明显回落。
从房地产投资来看，今年上半年投资增幅依然偏高，房地产仍是中国的支柱性行业，房地产投资拉动了整个投资的增长，进而实现了经济增长。但经济增长对于房地产投资的依赖，这种结构畸形不但没有缓解，反而更加严重，所以，调控还将持续。前期的调控使得投资转战二三线城市，限购令向二三线城市延伸，是对投机投资性需求的新一轮“围剿”。
连平：目前一线城市房价总体呈“滞涨”状态，但二三线城市还在继续上涨，有的城市涨幅较大，投机苗头出现，泡沫增速较快，削弱本轮调控效果，这是限购令扩大的背景之一。
目前一大批大中型房地产企业已从一线城市转战二三线城市。它们在一线城市赚取了可观利润，一线城市限购之后销售低迷，而二三线城市房价偏低，需求较为旺盛，它们在二三线城市取得较好业绩、资金回笼后，在一线城市的楼盘就不必降价促销。
若限购令扩大到二三线城市，尤其那些涨幅过大、投机需求和泡沫上升较快的城市，那么它们的资金回笼就会有一定困难，促使一线城市房价一定程度的回落。这表明了政府调控房地产市场的决心，有助于巩固并扩大本轮楼市调控已取得的成果。
聂梅生：二三线城市是否实行限购尚无定论。可以肯定，一线城市的限购效果是明显的，若二三线城市房价上涨势头得不到控制，出台限购令就是必要的。但7月份数据显示，二三线城市的房价并没有出现急剧上涨的势头，资金也没有大量流向二三线城市，根据研究院发布的数据(《2011年7月中国房地产系统百城价格指数》)，7月中国100个主要城市住宅价格较6月上升0.21%，涨幅创过去11个月以来最低。在这个前提下还有必要限购吗？限购不是目的，关键要看二三线城市房地产投资和房价是否大幅上升，若二者都是平稳的，就没有限购的必要。
根据7月份的月度数据，房价环比增幅继续下降或出现负增长是可预见到的，到最后，年初和年尾相比，如果不涨不跌是最理想的，也是可能性较大的。环比涨跌幅小于0.5%代表一个信号，也是大家的目标值。当然，如果控制不住，大幅下跌也不无可能，2008年就是如此，当时是由于金融风暴，使整个经济陷入了恐慌。当前美国的状况也不好，倘若国债问题处理不好，出现类似于华尔街那样的恐慌，隐患也是存在的。
但按照客观规律，若没有特殊情况，经济不会出现突然大幅下滑。在房价涨幅收窄甚至局部地区出现回调的情况下，我看不到调控政策继续加压的必要性。因此，当前的外因和内因我们都需注意，尤其是内因，要审慎，调控要适度灵活，不能一味加压，也不能轻易放松，要更多地观察市场反应。
货币驱动下的房价
我始终坚持认为，房价下跌并不以银行货币政策收紧为充分必要条件。
《21世纪》：近期的央行会议提出，要继续实施好稳健的货币政策，保持必要的政策力度，运用利率等手段调控。那么，未来房地产企业是否面临资金链断裂的风险？
陆磊：房企的资金链状况取决于下半年的宏观政策走向。实体经济层面7月份PMI指数只略高于50，已临近分界线，若6、7月通胀率从高点往下走的话，可以预见，紧缩型政策会进入一个平台期，不会更紧。对于房地产这样的资金密集性行业而言，这意味着它们有了一个喘息之机。但若美国继续提高债务上限之后，实施第三轮量化宽松政策，那么输入型通胀将死灰复燃。为控制通胀，政府将实行更严厉的货币政策，那么资金链断裂的风险将威胁诸多房企的生存。
连平：下半年稳健的货币政策基调不会改变，没有由偏紧转为放松的可能性，至多是紧缩力度有所放缓。从下半年到明年初，房地产资金来源总体会持续偏紧——信贷会很紧，非信贷资金来源增速则较高。
和去年同期相比，今年上半年房地产开发信贷投入明显收紧：从新增房地产开发贷款来看，去年上半年4500亿，今年上半年只有约2000亿；从新增购房贷款来看，去年上半年9000多亿，今年5800亿，也明显减少。从外资来看，和去年同期相比，今年上半年流入房地产的外资同比增长了75%，但总量才400多亿。自筹资金方面也有较快增长，同比增长30%以上。由于银行信贷较紧，房企得想办法从各个渠道筹集资金，其它资金来源也增长了17.8%，其中定金和预收款1万亿，增长了27%。当信贷来源明显偏紧时，非信贷资金增速明显提高。今年以来，理财、信托产品和委托贷款等领域都有资金流入房地产。
通常下半年开发贷和住房贷款都比上半年有所减少。在资金偏紧的情况下，有些房企会通过降价销售来回笼资金。中小型房企可能会出现资金链断裂的状况。资金困难的中小房企将会被兼并收购，虽然痛苦，但有利于整个房地产市场结构的优化，更好地由成长性行业迈向成熟行业。