主题：首次置业者买公寓自住靠谱吗？ 详解公寓自住的利与弊

●公寓勿“人云亦云”

●商业公寓有五大“短板”

●公寓，买大还是买小？

在限购、限贷政策未见放松的背景下，打着、旗号的商业性质公寓大行其道。据统计，目前广州市在售的公寓项目有40多个。

“五一”前夕，位于番禺万博CBD商圈的四海国际公寓首批推出市场的300多套单位，去货率逾九成；冒雨开盘的长隆板块两公寓盘保利大都汇和奥园城市天地，一个2小时售罄，另一个去货率也接近七成。

到了“五一”，商业公寓更是放量上市，同样受到追捧。

“后五一”期间，广州市面上不少公寓产品依然令人瞩目。其中绿地时代云都汇、万科[简介最新动态]在广州的首个商业综合体“万科云”受到市场关注。

公寓如此之火，除了“限时代”的背景，也因其售价比同地段的住宅单位低。然而，提醒置业者，商业公寓自身的硬伤需要注意。

A今年商业公寓巨量上市

据相关机构统计，预计2014年广州将推出近2 .5万套公寓新品，相对于2011年的8091套，2012年的12673套，2013年的20690套，供应量更进一步。

业内人士分析，今年商业公寓大量上市，完全是得益于前两年各区争相推出商业地，如今是瓜熟蒂落的时候。记者匡算，目前全市在售的公寓项目有40多个。今年以来，仅在番禺华南板块，就有包括四海企业旗下的四海城国际精装公寓、保利大都汇、奥园越时代、敏捷华美国际、敏捷御峰国际等多个项目推出了公寓产品，货量之多、推货时间之密集，为近年来少有。

今年“五一”期间，商业公寓放量上市。在多个区域，如萝岗和番禺、越秀等地，同质化公寓盘都迎来战况惨烈的“埋身肉搏”。

从供应量来看，萝岗板块集中5000套商业公寓，是全市公寓大户集中地，其次是番禺区，3000套的供应集中在南站、汉溪长隆和万博板块；越秀区多个烂尾盘活或者多年未开发项目的商业地今年集中上市，2000多套的供应在老城区首屈一指。三个区域共同构成了公寓销售大战的“主战场”。

B小户型成主流大户型奇缺

综观目前市场上的产品，为迎合更多者的需求，大多主打LOFT户型，户型面积也设置在40-80平方米之间，甚至有不少20-30多平方米的MINI户型，以、面积小、总价低来赢取更多买家的关注。同时，为进一步降低总价，大部分的产品都选择了毛坯发售。

反而一些更适合大型企业高管需求的100平方米左右的产品，成为了稀缺产品。于是，一些精明的开发商顺应这部分市场需求推出大户型产品，如四海CEO公馆，户型面积大约在100平方米左右。

建议：“虽然公寓小面积产品的总价，购买门槛较低，但是市面货量太大了，大户型因为稀缺反而更有上升空间。”对于公寓买大还是买小哪个更具的话题，业内人士分析，如果周边环境、空间布局做得好的话，在和上，设计更好、品质更高、舒适性更强的大面积户型更有前景。认为，盈利法则有时应遵循“逆向思维”，即不是大多数人都趋之若鹜的东西。真正有前景的产品早期通常是散落在地上的“砂砾”，你能不能从中把握机会，就看对市场、对未来的前景有没有“未来眼光”。

C城市综合体成公寓先发

上述四海城和保利、奥园的项目之所以成功大卖，有分析，很大程度是源于其含着金钥匙出生：番禺区的万博—长隆板块被誉为继天河、北京路、上下九之后的广州“第四商圈”。而其本身项目就是城市综合体的一部分，明显，其他公寓项目无法比拟。

提醒：分析人士指出，地段的公寓价格接近4万元/平方米仍然热销，者更多地就是看重其项目的配套设施完善，尤其是发达的交通网络和商业资源。对于近郊的公寓，时也应该注意这些方面是否已有现成的配套或未来规划，这些因素都会令相应地区的公寓价值水涨船高。

提醒

商业公寓五大硬伤

1.土地使用年限短

商业性质的公寓土地使用性质上大多属于商场、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年,这类商用公寓因类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。

2.高税费转手交易难

根据政策，住宅二手交易可免收土地税，但商用公寓交易不能免收。土地税的征收一般按出让土地额的高低实行四级超率累进税率,即按额的高低,对部分征收30%-60%的税费。此外,还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10%-14%。

3.房贷利年限短

虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响,但因为是商用性质物业,只能获批最高五成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、最高七成的贷款),而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前,商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍,而住宅贷款利率多是上浮1.1倍。

4.管理费水电费更贵

目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米,用电收费标准为0.9885元/度,但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米,用电收费标准仅为0.61元/度。另外,商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月,比普通住宅1-3.8元/平方米/月要高得多。

5.不能入户无

购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处广州,还有名校,但因不能也无法入读。这对一向以名校备受市场宠爱的老城区物业来说,其后期将大打折扣。